总市值超过321万亿,房价未来的空间还有多大?

一代人有一代人的幸福和烦恼,这一代人的幸福和烦恼大都和房子挂钩。二三十年以来,地产的快速发展导致了房价上涨过快,年轻人靠工资难以买房已经成为一种社会普遍现象。根据,泽平宏观近期发布的《中国住房市值报告》显示,目前我国的住房市值为321万亿元(2018年)。

按照国家统计局数据显示,2020年我国商品房销售面积为17亿平米,商品房销售额17.36万亿元,增长幅度8.7%,如果加上2019年的商品房销售面积以及两年内房产增值的部分,我国的住房市值保守超过了360万亿元(约合55.5万亿美元)。

按照这份报告统计显示,2018年美国的住房总市值为25.8万亿,日本的住房总面积为10.3万亿美元,英法德三国的住房总市值合计为28万亿美元,也就是我国的住房总市值已经远远的超过了美国、日本以及欧洲国家。

在分布上,东部地区住房市值占比超过了60%;在城市划分上,一线城市住房市值占比超过了四分之一。

如今,我国一线城市租售比均为1%左右,二三线城市略高。前段时间东莞万科金域松湖花园一套550万的房子,租金只有2900元上了热搜。如果按照租售比计算,这套房子回本周期则需要158年。

但我们和国外不一样的是,我们的持有成本很低,而国外的持有成本普遍很高,所以大部分人买了房子之后,租不租就显得不那么重要,重要的是房价的上涨能够覆盖持有成本。那么这样也导致了一个问题,那就是空置率过高。2018年,建行董事长田国立在北大光华新年论坛上曾说过,次贷危机时,美国住房空置率大概不超过10%,日本为13%,虽然我们现在还没公开,但是肯定比他们大很多。

相同的观点,原中财办副主任杨伟民也说过。在此之前,中南大学的统计的2017年的数据为6500万套,空置率为21.4%。这两年,关于空置率的数据没有新的样本,但是随着新增人口的减少,商品房销售的增加,实际上空置率还是比较高的。

除了空置率问题,房价问题其实也是一个比较严峻的问题。按照《中国住房市值报告》显示,从2000年至2018年,中国住房总市值从23万亿增加至321万亿,其中住房存量占比为11%,而房价上涨占比则为89%。房价的过快上涨导致年轻人向新一线城市迁移已经成为了一种趋势,这也是这几年房价发展导致的一种必然规律。

实际上,年轻人才是城市得以发展的基石,这是普遍的共识,但是在经济发展过程中,超级城市化之后,房价上涨是一种必然,但我们需要注意的是,房价上涨一定是和平均工资上涨呈正相关的,一旦房价上涨脱离工资上涨,那么年轻人被迫选择离开也就是时间的问题。目前,我国一线城市楼市均价均已过50000元/平米,而北上深的平均工资水平则在10000元/月左右,实际上按照中位数计算还同平均有一定的差距。可以预见的是,房住不炒这项政策将会是一个长期的政策,未来房价不是可能不涨,而是必须得到遏制,直到达到合理水平为止。

所以,从这个维度而言,我们未来要做的就是规范租房市场,降低空置率水平,去掉附加的条件,从而让房价回到合理的水平上来。。

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